Mercado inmobiliario, ¿dónde es mas rentable?
Tras las grandes caídas que sufrieron los precios de la vivienda después de la explosión de la burbuja inmobiliaria, podemos definir 2018 como el año que confirma que estos vuelven a la senda de crecimiento. Sin embargo, dicho crecimiento no está siendo unitario: mientras que en unas ciudades la rentabilidad bruta (revalorización+alquiler) creció superando tasas del 10%, en otras decreció.
Las ciudades en las que más creció el precio de la vivienda son Madrid, Palma de Mallorca, Santander y Valencia con tasas superiores al 10%. La emigración hacia las ciudades más dinámicas en cuanto a puestos de trabajo se refiere, así como la estabilización de la oferta de vivienda nueva, han provocado que el número de viviendas sea más escaso. Esto conlleva un crecimiento de los precios del alquiler y, por consiguiente de los precios de venta, al ser estas percibidas como un activo más rentable.
Por el contrario, ciudades como Huesca (-30%), Soria (-27%) y Teruel (-23%) han experimentado fuertes caídas en la rentabilidad de la vivienda, superiores a la que registraron los mercados de renta variable en el 2018. Los motivos se encuentran en que se trata de zonas poco industrializadas, lo que provoca la emigración de la población en edad a trabajar hacia ciudades con mayores posibilidades. En la parte intermedia se encuentran el resto de las ciudades, con evoluciones que oscilan entre crecimientos del 9% y caídas del 10% dependiendo de la ciudad.
Sin embargo, hay que tener en cuenta, al leer estas rentabilidades, que están expresados en términos brutos. Para conocer cual sería la rentabilidad neta de la inversión (antes de impuesto generado por la renta de los alquileres) deberíamos descontar gastos como la comunidad, el IBI, la depreciación del activo, así como tener en cuenta la probabilidad de impago por parte del inquilino. Estos gastos no son similares, sino que dependen fuertemente de la ciudad en la que nos encontremos.
En conclusión, la tendencia del mercado inmobiliario en España es el crecimiento de la rentabilidad tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La diferencia fundamental que estamos observando con respecto a la fase anterior es la heterogeneidad entre la evolución en las distintas ciudades. Además, no debemos olvidar que a estas rentabilidades brutas les debemos descontar una serie de gastos que nos darán una imagen más fiel de cuan rentable es esta inversión.
